Vous désirez investir dans l’immobilier locatif avec réalisation de travaux de restauration immobilière ? Le dispositif Malraux peut vous correspondre !
Intéressons-nous à la Loi Malraux
La loi Malraux, mise en place en 1962, a connu de nombreuses révisions, la dernière datant de 2017. Elle vise à la préservation et à la restauration du patrimoine immobilier français.
L’objectif de ce dispositif est de réduire l’impôt sur le revenu calculé sur le montant des travaux de restauration engagés par le contribuable.
- Vous êtes un contribuable résident fiscal français ?
- Vous souhaitez investir dans la rénovation d’immeuble à caractère historique ou esthétique ?
- Votre investissement est destiné à la location ?
- Le bien que vous désirez acquérir est situé dans un secteur sauvegardé ou dans une zone du patrimoine architectural, urbain et paysager ?
- L’opération de restauration est à l’initiative du propriétaire de l’immeuble ?
Si vous répondez oui à l’intégralité de ces questions, le dispositif Malraux peut-être le dispositif fiscal qui vous convient. L’accompagnement par un conseiller en gestion de patrimoine vous permet d’être certain de votre choix.
Par exemple, Monsieur et Madame MARTIN supportent 60 000 € d’impôt sur le revenu par an. Ils investissent dans un appartement de type 2 dans un secteur sauvegardé à hauteur de 300 000€. Le montant des travaux représente 200 000 €. Ils bénéficieront d’une réduction d’impôt de 60 000€
Les atouts de la loi Malraux
Le taux de réduction varie selon la location géographique.
- 30% du montant des dépenses éligibles pour les logements situés dans un site patrimonial remarquable couvert par un plan de sauvegarde et de mise en valeur approuvé.
- 22% du montant des dépenses éligibles dans les autres cas.
Il est fréquent que les programmes proposent une réduction d’impôt de 30%.
Le montant de la réduction est plafonné à 400 000 € pour 4 ans. Mais, contrairement à la loi Pinel, cette réduction n’entre pas dans les niches fiscales.
Les conditions à respecter
Ce dispositif impose certaines conditions :
- S’engager sur 9 ans
- Location nue à usage de résidence principale du locataire
- Le locataire ne doit être ni un de vos ascendants, ni un de vos descendants
La réduction octroyée par les travaux
Les dépenses ouvrant droit à une réduction d’impôt concernent :
- Réparations et entretient
- Primes d’assurance
- Amélioration de reconstruction ou d’agrandissement
- Frais de gestion
- Frais d’adhésion à des associations foncières urbaines
- Travaux de reconstruction de toiture ou de murs extérieurs, de transformation et de démolition imposés
Les travaux doivent respecter 2 conditions :
- La conservation du volume bâti existant
- Effectués dans le volume bâti existant
Les dépenses n’ouvrant pas droit à une réduction d’impôt
- Intérêts d’emprunt
- Dépenses locatives supportées par le propriétaire et non remboursées au départ du locataire
- Frais de relogement et indemnités d’éviction versées par le propriétaire
Les inconvénients non négligeables
Le prix des investissements en loi Malraux est supérieurs au prix du marché. En effet, les travaux nécessitent l’intervention de corps de métiers hautement qualifiés. De plus, cet investissement n’est pas assimilé à la VEFA (vente en l’état futur d’achèvement). De ce fait, les garanties ne sont les mêmes. e prix d’achat peut être augmenté en cas d’augmentation du cout des matériaux.
Attention à ne pas déclarer les travaux en déficit foncier. Ce dispositif n’admet pas de cumul avec un autre avantage fiscal sur le même bien.
La possibilité de revente
La plus-value brute est calculée selon la différence entre le prix de cession et le prix de revient
Le prix de revient est calculé selon le prix acquitté par le cédant tel que stipulé dans l’acte, majoré de certains frais et dépenses.
