A l’aube de la nouvelle réforme sur le dispositif Pinel bien connu, il est essentiel d’examiner les divergences que cette loi admet.

Avant de comprendre la démarche de Rennes Métropole sur sa loi Pinel régulé, il est crucial de bien comprendre le mécanisme de la loi et d’avoir une vision précise des parties prenantes. 

Ici ou là, beaucoup d’encre a déjà coulé sur les « investissements en Pinel », vous allez vous dire encore un énième article pour des vendeurs d’abattement fiscaux…mais les écrits sont régulièrement, soit à charge soit à décharge, et, rarement objectifs !

Comme toute loi, elle a ses avantages et ses inconvénients, le tout est de la maîtriser pour que votre choix soit le vôtre et non celui du voisin.

Tout d’abord, on n’investit pas « en Pinel » ! On investit sur un actif immobilier, directement ou via des SCPI ou encore via une SCI.

Investir avec le dispositif Pinel accorde de nombreux avantages, tel qu’un abattement fiscal ou encore la protection d’un bien en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement).

Intéressons-nous à la célèbre loi Pinel

Avant le 31 décembre 2022 :

La loi Pinel en vigueur depuis le 1er septembre 2014 se voit disparaitre. Jusqu’au 31 décembre, elle offrait une réduction d’impôt, c’est-à-dire qu’une somme est déduite du montant de vos impôts. 

Cette dernière allait de 12% pour un engagement de 6 ans, 18% pour 9 ans et 21% pour 12 ans ; soit une réduction d’impôt de 2% par an les 9 premières années puis de 1% par an les 3 dernières années.

La réduction est limitée à 2 investissements par an par foyer fiscal, à 5 500€/m2 ainsi qu’à 300 000€/an par foyer fiscal.

Le bien est cependant soumis à des conditions d’éligibilité :

  • Situé dans un ensemble collectif (depuis 2021, les maisons ne sont plus éligibles).
  • Neuf ou acheté en VEFA.
  • L’engagement de l’acquéreur est à durée déterminée : 6, 9 ou 12 ans permettant une réduction d’impôt de 12%, 18% ou 21%.
  • En location dans les 12 mois suivant sa livraison ou sa date d’acquisition.
  • Loué nu en tant que résidence principale du locataire.
  • En zone éligible
  • Respect de la norme environnementale RT2012 (3 exigences : besoin climatique, consommation d’énergie primaire et confort d’été) ou détenteur du label BBC (bâtiment basse consommation).

Reprenons l’exemple de Monsieur et Madame Martin qui ont investis dans un studio d’une valeur de 100 K€.

Durée de l’engagement6 ans9 ans12 ans
Abattement fiscal12 000 €18 000 €21 000 €

Des conditions apparaissent quant à la locataire :

  • Le prix au m2 doit respecter le plafond de la zone (
  • Les revenus du locataire ne doivent dépasser un certain plafond annuel*
  • Ne pas être descendant ou ascendant de l’investisseur

*Plafonds de ressources des locataires pour Rennes (zone B1) en 2023 :

  • Personne seule : 32 084 €
  • Couple : 42 846 €
  • Personne seule ou couple ayant 1 personne à charge : 51 524 €
  • Personne seule ou couple ayant 2 personnes à charge : 62 202 €
  • Personne seule ou couple ayant 3 personnes à charge : 73 173 €
  • Personne seule ou couple ayant 4 personnes à charge : 82 465 €
  • Majoration par personne à charge supplémentaire à partir de la 5ème : 9 200 €

Les ressources prises en compte sont celles de l’année N-1.

A compter du 1er janvier 2023 :

La Loi Pinel a été revue, à compter du 1er janvier 2023. Ce nouveau dispositif diminue les avantages fiscauxde façon dégressive pendant 2 ans, et, permet également de louer le bien à un ascendant ou un descendant.

  • Pour un bien acquis en 2023, la réduction fiscale est 10,5% pour 6 ans, 15% pour 9 ans et 17,5% pour 12 ans

Ainsi, dans le cas de Monsieur et Madame Martin :

Durée de l’engagement6 ans9 ans12 ans
Abattement fiscal10 500 €15 000 €17 500 €
  • Pour un bien acquis en 2024, la réduction fiscale sera de 9% pour 6 ans, 12% pour 9 ans et 14% pour 12 ans.

Ainsi, dans le cas de Monsieur et Madame Martin :

Durée de l’engagement6 ans9 ans12 ans
Abattement fiscal9 000 €12 000 €14   000 €

De plus, les conditions d’éligibilité du bien sont renforcées :

  • La surface minimale du bien
  • La surface minimale de l’accès extérieur, devenant obligatoire

Pour récapituler sur l’évolution du dispositif PINEL :

Durée de l’engagementJusqu’au 31                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                              décembre 2022Du 1erjanvier 2023 au 31 décembre 2023Du 1erjanvier 2024 au 31 décembre 2024
6 ans12%10,5%9%
9 ans18%15%12%
12 ans21%17,5%14%

Le dispositif dérogatoire du PINEL Plus 

Le dispositif Pinel Plus est un choix proposé aux acquéreurs afin de bénéficier de l’abattement fiscal proposé par l’ancien dispositif Pinel, en vigueur jusqu’au 31 décembre 2022.

Pour cela, le logement doit répondre à des critères de qualité :

  •  DPE A ou B
  • Surface habitable de 28 m2 pour un T1, 45 m2 pour un T2, 62 m2 pour un T3, 79 m2 pour un T4 et 96 m2 pour un T5
  • L’existence d’espaces extérieurs privatifs d’une surface minimale de 3 m3 pour un T1 ou T2, 5 m2 pour un T3, 7 m2 pour un T4 et 9 m2 pour un T5
  • 2 orientations différentes pour les T3 et plus.

Le dispositif Pinel régulé : une exception rennaise 

La loi Pinel admet une spécificité à Rennes : le dispositif Pinel régulé

Rennes Métropole a renforcé le dispositif PINEL pour favoriser l’accès au logement pour tous en encourageant l’investisseur à conventionner son logement, c’est-à-dire à appliquer les dispositions de la loi Pinel, sur 9 ou 12 ans. Certains promoteurs pratiquent un prix d’achat du bien plus faible lorsque ce dernier est soumis au dispositif Pinel régulé, dont nos partenaires !

Le Pinel régulé admet une réduction de loyer pour les locataires. Le propriétaire est obligé de pratiquer un loyer inférieur à la législation. Afin d’en savoir plus sur les plafonds du dispositif Pinel régulé en vigueur à Rennes, n’hésitez pas à nous contacter.

Pour conclure…

Le dispositif Pinel admet, pour l’acquéreur, une réduction d’impôts. Pour y arriver, ce mécanisme admet une augmentation des impôts allant vers une réduction d’impôts.

En l’espèce, Monsieur et Madame Martin, en 2024 avaient un revenu imposable de 53 100 € et un taux marginal d’imposition de 30%, donc 3 774 € d’impôts dû. L’acquisition de leur studio à 100 000 € loué 6 000 €avec 1 475 € de charges annuelles leur admet un revenu foncier de 1 955 €, venant s’ajouter aux 53 100 €.Ainsi, le nouveau revenu imposable étant de 55 055 €, l’impôt restant dû est de 2 290 €.

Pour aller plus loin …

Cependant, si le dispositif Pinel apporte une réduction d’impôt supérieur aux impôts payés, la somme supplémentaire est perdue. Elle ne peut être conservée pour être utilisée ultérieurement. En d’autres termes, la réduction d’impôts ne peut pas être reportée d’une année sur l’autre.

Monsieur et Madame Martin ont, en effet, augmenté leurs impôts suite à l’acquisition de leur studio, mais :

  • Plus de revenus disponibles
  • Augmentation du patrimoine
  • Optimisation de leur retraite
  • Réduction d’impôts grâce au dispositif Pinel

Il reste nécessaire d’être accompagné par des professionnels pour choisir la solution qui vous convient le mieux.