Investir dans l’immobilier locatif, actuellement en vogue, n’est pas aussi facile qu’il n’y parait. Malgré tous les articles incitant à investir dans l’immobilier, garantissant des revenus exceptionnels, il est important de peser les pour et les contre avant de se lancer dans cette aventure, car il peut être très rentable pour certaines personnes, tandis qu’il peut s’avérer être un fardeau pour d’autres.

Constituer un patrimoine immobilier grâce à l’acquisition d’un bien immobilier

Un placement immobilier est un placement :

• Sécurisé et stable 
• Permettant l’augmentation du patrimoine grâce à l’effet de levier (désigne l’utilisation de l’endettement pour augmenter la capacité d’investissement)
• Apportant des revenus complémentaires régulier lorsque ce dernier est mis en location ainsi qu’une rentabilité intéressante
• Offrant un panel diversifié de placements
• Offrant la possibilité de défiscaliser

Nous ne sommes pas tous des investisseurs

Avant d’investir, il est important de se poser les bonnes questions. Ainsi, la première est relative à la qualité de l’actif, son emplacement, sa rentabilité et surtout sa capacité propre à supporter les inconvénients inhérents à l’immobilier. Il est donc nécessaire de bien connaitre les faiblesses de l’investissement locatif, à savoir les fluctuations du marché, les couts de maintenances, la vacance locative, les défauts de paiement, l’emprunt immobilier, l’impôt foncier ou encore les travaux de rénovation et son aptitude à les supporter ou pas. En effet, d’une personne à l’autre l’échelle de notre résilience face aux risques est très variable. 

Ainsi, avant d’investir il est primordial lister les points faibles de l’immobilier locatif et de vous poser quelques questions comme :

• Êtes-vous en capacité morale et financière de supporter un locataire qui ne paye plus ? Même avec des assurances ou des garants cela peut mettre un mois ou deux avant de réguler la situation…
• Êtes- vous disposé à supporter une baisse de la valeur de votre investissement ?
• Êtes-vous capable de gérer des travaux, des mises aux normes ?
• Pouvez-vous immobiliser votre argent pendant un longue période ? Si on a besoin de liquidité immédiate, on ne vend pas une maison ou un appartement comme on retire de son assurance-vie…
• Pouvez-vous faire face aux charges générées ?

Si vous répondez NON aux questions précédentes, dites-vous que vous n’êtes pas fait pour acheter un bien locatif. Inutile alors de vous demander quelle est la meilleure option fiscale ou loi à choisir, aucune ne vous conviendra.

Les bonnes questions à se poser avant d’investir

Dans le cas contraire, si vous n’êtes pas accompagné par un expert en patrimoine, il vous faut bien maîtriser plusieurs critères :

• La ville où vous investissez est-elle dynamique ? Existe-t-il un marché locatif ? Le quartier, la rue sont-ils bien fréquentés ? 
• Avez-vous sélectionné un bien patrimonial ou un bien financier ? 
• Est-il au prix du marché ?
• La qualité de la construction ?
• La fiabilité du promoteur ? Sa réputation ?
• Et enfin, votre fiscalité ? Êtes-vous imposable ? Si oui, quel est votre régime fiscal ? Quelle est votre tranche marginale d’imposition ? Avez-vous une projection de son évolution ?

C’est seulement une fois avoir posé tout cela que vous pourrez choisir la fiscalité qui vous correspondra !

L’investissement locatif : source de revenus mais aussi de charges…

Lors d’un achat immobilier de rapport, il faut poser les ressources et les charges générés pour bien gérer sa trésorerie mais également pour anticiper soit une hausse ou une baisse d’impôt.

Par exemple, Madame et Monsieur Martin déclarent 53100€ de revenus après abattement.  Ils payent 3774 € d’impôt. Ils investissent dans un studio d’une valeur de 100 K€. Leur emprunt est de 105311 € tout frais inclus (frais de notaire, agence et garantie bancaire).

Ils encaissent un loyer annuel de 6000 €. 

Ils s’acquittent de 1475 € de charges annuelles. 

L’emprunt génère en moyenne 2000 € d’intérêts déductibles des revenus fonciers.

Pour finir, Mme et M. Martin déclarent un revenu foncier de 2525 € qui viennent s’ajouter au 53100 €, soit 55625 €.

Plusieurs possibilités s’offrent à Monsieur et Madame Martin afin de bénéficier d’une réduction d’impôt ou d’un crédit d’impôt grâce à leur investissement locatif. C’est seulement maintenant qu’ils pourront se demander quelle fiscalité leur correspond.

Parlons fiscalité

Avant toute chose, il faut savoir que le sujet qui anime le plus les débats politiques ne concerne en réalité que17,9 millions de français sur 39,9 millions qui déclarent des revenus !

Votre impôt sur le revenu est déterminé par plusieurs éléments, voici quelques exemples :

• Les rémunérations (salaires, revenus fonciers, stock-options, BNC, BIC, …)
• Les frais (abattement, frais réels, PER, déficit foncier, école, pension alimentaire, …)
• Crédit impôt (si votre impôt est inférieur à votre économie d’impôt le service des impôts vous fait un chèque de la différence 😊)
• Réduction impôt (si votre impôt est inférieur à votre économie d’impôt le surplus est perdu ☹️)

Il existe beaucoup de lois concernant les investissements immobiliers locatifs, ce qui vous donne la possibilité de trouver ce qui vous convient le mieux :

• Loi Pinel
• Loi Duflot
• Loi Malraux
• Loi Censi-Bouvard